O Tema Repetitivo 1204 foi julgado no dia 13 de setembro de 2023 pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ), apresentando implicações de ordem ambiental que passam a definir e ser aplicadas nos processos que possuem discussões a respeito desse assunto.
A partir deste julgamento, o STJ estabeleceu uma tese que passa a servir como base para as situações envolvendo as questões ambientais.
De acordo com dados do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama), entre janeiro e maio de 2023 já foram aplicados no Brasil mais de R$ 2,023 bilhões em multas, com 7.196 autos de infração e 2.255 áreas embargadas.
A partir de todas essas informações, na qual apresentaremos detalhes na sequência, um fato é incontestável: Torna-se cada vez mais importante uma avaliação pormenorizada acerca dos negócios realizados envolvendo imóveis.
O que foi decidido pelo STJ sobre o Tema Repetitivo 1204?
O Supremo Tribunal de Justiça decidiu a controvérsia originária no Tema Repetitivo 1204, estabelecendo parâmetros quanto à responsabilidade ambiental nas ocorrências envolvendo transferência de imóveis.
Segundo o STJ, as obrigações ambientais por composição de danos, reconstituição de ambientes naturais e outras, são transmitidas e podem ser exigidas do adquirente ou do transmitente da propriedade.
Isso significa que tanto o comprador como o vendedor têm responsabilidades sobre as obrigações ambientais.
Essas obrigações possuem natureza propter rem, sendo possível que o credor escolha cobrá-las do:
- Proprietário ou possuidor atual;
- Proprietário ou possuidor anterior;
- Ambos os proprietários;
- Sucessores.
Ficam isentos dessa responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da efetividade do dano, desde que não esteja envolvido direta ou indiretamente com o problema.
Legislações aplicáveis que embasaram a decisão acerca do Tema Repetitivo 1204
A Ministra Relatora Assusete Magalhães tomou por base duas leis que discorrem sobre o fato, sendo o seu voto decorrente de uma legislação já existente e aplicável. São elas:
Lei n° 12.621/2012
A relatora apresentou o artigo 2º, parágrafo 2º da Lei nº 12.621/2012, onde se encontra a seguinte descrição:
“As obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.”
Lei n° 6.938/1981
A Lei nº 6.938/1981 também serviu como embasamento, quando no artigo 14, parágrafo 1º, esclarece que a obrigação de recomposição ambiental atinge o proprietário do bem, conforme segue:
“Sem obstar a aplicação das penalidades previstas neste artigo, é o poluidor obrigado, independentemente da existência de culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, afetados por sua atividade. O Ministério Público da União e dos Estados terá legitimidade para propor ação de responsabilidade civil e criminal, por danos causados ao meio ambiente.”
Cuidados necessários na aquisição de propriedades ou imóveis
Como se observa, o Tema Repetitivo 1204 deixa claro que independente do histórico ou situação ocorrida, o proprietário do bem em que foi constatado um crime ambiental responde pela situação.
É importante destacar que esse termo é aplicável em propriedades e imóveis rurais, como também naqueles que fazem parte do perímetro urbano.
Para evitar problemas e prejuízos, cuidados precisam ser tomados na aquisição de imóveis, onde as seguintes ações precisam ser tomadas:
Verificação de pendências e obrigações ambientais do imóvel
Além das pesquisas e verificações de praxe ao adquirir um imóvel, também devemos estar atentos às pendências e obrigações ambientais que possam envolver a propriedade adquirida.
Deve-se, portanto, avaliar se existem pendências ou processos em trâmite envolvendo os proprietários do bem no que diz respeito a problemas com as autoridades responsáveis pela fiscalização ambiental das diversas esferas do governo.
Termos de Ajustamento de Conduta
Outro ponto a ser observado diz respeito a algum Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) entre o proprietário do imóvel e o Ministério Público, especialmente se as condições e cumprimentos ainda precisarem ser completados.
Pagamentos de valores pendentes por infração ambiental
Por fim, vale analisar se existem pendências de:
- Pagamentos de recomposições ambientais;
- Multas administrativas;
- Multas judiciais.
Como se observa, caso os devidos cuidados não forem tomados para a averiguação das questões ambientais do imóvel a ser adquirido, e se existirem quaisquer problemas, mesmo que o adquirente não tenha tido participação ou envolvimento com a situação, ele pode ser demandado através da via judicial a prestar conta das obrigações decorrentes.
Caso você ainda tenha dúvidas a respeito do Tema Repetitivo 1204, entre em contato com a Zenatto Advogados e apresente os seus questionamentos!
