O direito de preferência dos inquilinos é um elemento importante da legislação brasileira, mas que não é plenamente conhecido pela população.
Seu uso se aplica aos contextos em que, estando o imóvel alugado, o proprietário opta por colocá-lo à venda. Assim, ao tomar essa decisão, é preciso levar em consideração a pessoa que está fazendo uso do espaço.
Dessa forma, a legislação brasileira tem importantes orientações em relação a esse cenário, sendo fundamental conhecê-las para evitar problemas ao longo do processo de compra e venda.
Ter o conhecimento sobre esse tema é crucial tanto para o proprietário, que deve seguir as determinações legais, quanto para o inquilino, que deve ser capaz de buscar seus direitos.
Por isso, preparamos esse conteúdo completo para que você saiba tudo sobre o direito de preferência. Confira!
O que é o direito de preferência?
O direito de preferência é uma garantia legal direcionada aos inquilinos de imóveis alugados.
Assim, de acordo com a legislação brasileira, quando o proprietário deseja vender o imóvel, o inquilino que estiver alugando o espaço terá a preferência de compra.
Essa garantia está estabelecida por meio da Lei nº 8.245/91, também conhecida como lei do inquilinato, que dispõe sobre o tema nos artigos 27 a 34.
No entanto, essa prática não será aplicada aos casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão ou fusão. Nesses contextos, o locatário não terá prioridade.
Prazo para exercer a preferência e como formalizar?
A intenção de venda do imóvel deverá ser informada ao locatário por meio de uma carta de preferência, emitida pelo locador, que pode ser enviada tanto via correio quanto por e-mail.
Além disso, é importante notar que, em alguns casos, essa responsabilidade será do proprietário, enquanto outros demandam que a imobiliária cumpra essa função.
De todo modo, a legislação exige que a comunicação contenha todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O prazo para a resposta é de 30 dias, contados a partir do recebimento da notificação pelo locatário. Dentro desse período, o locatário deverá avaliar a proposta e dar uma resposta ao locador, formalizando seu interesse (ou a ausência dele) na compra do imóvel.
Caso o indivíduo possua interesse no local, mas discorde de algum dos pontos da proposta feita pelo proprietário, a resposta também deve pontuar esses elementos, oferecendo uma contraproposta. Para que esse retorno seja formalizado, é essencial que ele se dê de forma escrita, para que haja registro da interação.
Finalizados os 30 dias, se nada for definido, o locador poderá prosseguir com a venda e oferecer o imóvel a terceiros.
Entenda como funciona na compra de imóvel em condomínio
Já na compra de imóveis em condomínio, o direito de preferência sofre algumas alterações.
Nesse caso, estamos lidando com a modalidade de condomínio pro indiviso, ou seja, aquela em que cada condômino tem uma parte do todo, sem demarcação física do que consiste na sua propriedade.
Em contextos como esse, a regra geral é que a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
Isso ocorre com base no art. 504 do Código Civil, que afirma: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.
Além disso, o mesmo artigo também aponta que, nos casos em que houver muitos interessados, “preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior”. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”.
Consequências da não observância do direito de preferência
Quando o direito de preferência não é respeitado, dando ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel, há duas possíveis consequências para o proprietário.
A primeira delas é ser acionado judicialmente por perdas e danos, uma vez que o art. 186 do Código Civil afirma que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Dessa forma, é comum que o proprietário tenha que pagar uma indenização ao inquilino.
Nesse cenário, é indicado que ambas as partes contem com uma assessoria jurídica para guiá-las ao longo do processo.
Por outro lado, caso o direito de preferência não se cumpra e o imóvel seja vendido a outra pessoa, há também a possibilidade de anulação do negócio. Nesse caso, o locatário terá um prazo de 6 meses para depositar em juízo o valor e demais despesas referente ao ato de transferência do imóvel, requerendo, assim, o bem para si.
Por isso, é essencial ter conhecimento desse direito e garantir que ele seja cumprido.
Se você ainda tem dúvidas a respeito desse assunto, entre em contato com a Zenatto Advogados e converse com nossos profissionais!
