O Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um importante tributo a ser pago ao adquirir um imóvel.
Há alguns detalhes que devem ser conhecidos pelos envolvidos no processo e que, recentemente, sofreram alterações no Supremo Tribunal de Justiça (STJ).
Assim, conhecer o funcionamento do imposto é fundamental para realizar seu pagamento de maneira correta, evitando complicações futuras e até gastos desnecessários.
Para saber tudo sobre o que é e como funciona o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, continue a leitura do post!
O que é ITBI?
Conhecido também pela sigla ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis consiste em um tributo a ser pago sempre que ocorre a aquisição de um imóvel.
O pagamento é exigido nos casos em que o processo se dá por compra e venda, permuta, dação em pagamento ou cessão de direitos, ou seja, casos em que a transmissão não é gratuita.
Esse imposto é pago à esfera municipal, responsável por diversos aspectos do funcionamento do tributo.
A cobrança está prevista no Artigo 156 da Constituição Federal, definindo que o imóvel só poderá ser repassado após o pagamento do tributo, sendo, portanto, uma condição para o fechamento do negócio.
A legislação não estabelece quem será o responsável pelo pagamento. Contudo, a maneira mais comum de conduzir o processo é que o comprador o realize, uma vez que é ele o interessado na aquisição do imóvel.
Em casos de permuta, por outro lado, o valor é calculado a partir de ambos os bens, assim sendo preciso que cada parte pague por aquilo que adquiriu.
Qual a decisão do STF sobre o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis?
Outro detalhe importante a respeito do funcionamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é como calcular o valor a ser pago pelo tributo.
Inicialmente, é preciso considerar dois elementos: a alíquota a ser aplicada e a base de cálculo.
A alíquota consiste na porcentagem a ser calculada a partir de uma base, sendo que essa parcela é definida pelo próprio município, responsável por estabelecer qual será a porcentagem paga pelo imposto.
Esse fator permanece o mesmo, cabendo a essa esfera definir a alíquota.
No entanto, o segundo elemento citado, referente à própria base de cálculo, sofreu alterações recentes no STJ.
Teses definidas
Anteriormente, a base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis se apresentava em três possibilidades:
- valor venal, que consta no IPTU,
- valor do negócio, aquele que será estabelecido pelas partes,
- valor de referência, estipulado por avaliação da própria prefeitura.
Assim, analisava-se os três fatores e a alíquota incidia sobre aquele que apresentasse o valor mais alto.
Contudo, no mês de março, o STJ revisitou o quadro e, após análise dos ministros, definiu três novas teses acerca do funcionamento do ITBI.
Primeiramente, fica determinado que a base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
Em segundo lugar, determinou-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, a qual somente pode ser afastada pelo fisco mediante a instauração regular de um processo administrativo próprio.
Por fim, o município não tem mais a possibilidade de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
De modo geral, isso significa que o STJ permite que o cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis seja feito a partir do valor da transação, que é declarado pelo próprio contribuinte.
Dessa maneira, a base do cálculo não pode ser imposta unilateralmente pelo município.
Esse posicionamento do STJ abre margem para que os contribuintes procurem seus direitos e não paguem mais que o necessário, mas é preciso contar com apoio jurídico durante o processo.
Além disso, nos casos em que o imposto foi calculado a partir de um valor superior ao efetivamente praticado, é possível buscar sua restituição.
Novamente, o apoio jurídico se faz fundamental para que o processo corra bem e traga bons resultados.
Quando ele é pago?
O pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é uma condição para que ocorra a transmissão do bem para o novo proprietário.
Desse modo, deve ocorrer antes da assinatura do contrato ou assinatura do imóvel.
No caso das compras feitas através de financiamentos, é possível incluir o valor do imposto no total financiado, de modo que será pago à vista à prefeitura, mas parcelado para o comprador.
Quando não houver financiamento, a possibilidade de parcelar o pagamento do tributo pode ser verificada com a própria esfera municipal, responsável por determinar as diretrizes da contribuição.
De modo geral, podemos concluir que realizar o pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis consiste em um procedimento essencial ao adquirir um imóvel e também que a atuação de um profissional do direito é de extrema importância para o contribuinte.
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